Με την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025), εισάγεται ένα νέο πλαίσιο για την οριοθέτηση οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, προκαλώντας έντονη ανησυχία στους ιδιοκτήτες οικοπέδων που βρίσκονται εκτός σχεδίου ή σε οικισμούς προϋφιστάμενους του 1923.
Το ΠΔ έρχεται να καλύψει ένα νομικό κενό που άφηνε τα προηγούμενα χρόνια η μη οριοθέτηση πολλών μικρών οικισμών και βάζει στο στόχαστρο χιλιάδες οικόπεδα σε αγροτικές, παραθεριστικές ή ημιορεινές περιοχές, τα οποία, αν δεν ενταχθούν ή δεν πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις, κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν αδόμητα.
Τι αλλάζει με το ΠΔ 129/2025;
Το νέο Προεδρικό Διάταγμα προβλέπει ότι:
- Όλοι οι οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων –συμπεριλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923– πρέπει να αποκτήσουν σαφώς οριοθετημένα όρια, εγκεκριμένα βάσει πολεοδομικών κανόνων.
- Μέχρι να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες οριοθέτησης, παγώνει η δυνατότητα δόμησης σε εκτάσεις που βρίσκονται εκτός των προσωρινών ή παλαιών ορίων, ακόμα και αν αυτές ήταν μέχρι πρότινος άρτιες και οικοδομήσιμες.
- Για πρώτη φορά εφαρμόζεται ενιαία διαδικασία τεκμηρίωσης των “παλαιών ορίων”, με βάση παλαιούς χάρτες, αεροφωτογραφίες και στοιχεία απογραφών.
Επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες
Η εφαρμογή του ΠΔ 129/2025 έχει άμεσες και έμμεσες επιπτώσεις για τους ιδιοκτήτες οικοπέδων:
• Οικόπεδα που βρίσκονται “οριακά” εκτός των νέων οριοθετήσεων χάνουν τη δυνατότητα δόμησης μέχρι να καθοριστούν πλήρως τα νέα όρια ή να ενταχθούν σε ρυμοτομικό σχέδιο.
• Η αγοραπωλησία τέτοιων οικοπέδων καθίσταται δυσχερής, καθώς δεν υπάρχει σαφής πρόβλεψη για το αν και πότε θα αποκτήσουν ξανά οικοδομησιμότητα.
• Καθυστέρηση σε επενδύσεις ή έργα κατοικιών/τουριστικών εγκαταστάσεων που είχαν βασιστεί σε παλαιότερα αποδεκτά όρια ή γνωμοδοτήσεις.
Ειδικά για τους οικισμούς προ του 1923
Οι οικισμοί που είχαν θεσμικά αναγνωριστεί ως “προϋφιστάμενοι του 1923” δεν είχαν υποχρέωση οριοθέτησης στο παρελθόν, με αποτέλεσμα να ισχύει ένα ανομοιογενές και συχνά αυθαίρετο καθεστώς δόμησης.
Το ΠΔ 129/2025:
• Καταργεί το προνόμιο της “ιστορικής αναγνώρισης” χωρίς πολεοδομική τεκμηρίωση.
• Επιβάλλει την υποβολή φακέλου με γεωχωρικά, πληθυσμιακά και χαρτογραφικά δεδομένα, ώστε να πιστοποιηθεί η οριοθέτηση του κάθε οικισμού.
• Όπου δεν τεκμηριώνεται η συνέχιση του οικισμού, αναστέλλεται η δυνατότητα δόμησης ακόμη και μέσα σε “πυρήνες” παλαιών χωριών.
Ποια είναι τα επόμενα βήματα για τους ιδιοκτήτες;
- Άμεσος έλεγχος: Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν εάν τα ακίνητά τους εμπίπτουν εντός προσωρινών ή νέων ορίων του οικισμού, βάσει των δεδομένων του ΠΔ.
- Γνωμοδοτήσεις από μηχανικό: Ο τεχνικός έλεγχος μπορεί να δείξει αν υπάρχουν βάσιμες πιθανότητες ένταξης ή διατήρησης της οικοδομησιμότητας.
- Πίεση προς τους Δήμους: Οι Δήμοι είναι πλέον υπεύθυνοι για την κατάρτιση και υποβολή φακέλων οριοθέτησης. Χωρίς πρωτοβουλία εκ μέρους τους, πολλοί οικισμοί θα παραμείνουν χωρίς καθορισμένα όρια.
- Νομική και διοικητική υποστήριξη: Σε περιπτώσεις αμφισβήτησης ή ιδιοκτησιών “οριακής θέσης”, θα χρειαστεί σύνταξη τεχνικής έκθεσης και πιθανή διοικητική προσφυγή.
Ένα βήμα για την πολεοδομική τάξη ή μια παγίδα για την περιουσία;
Το ΠΔ 129/2025 αποτελεί σημαντικό βήμα για την αποσαφήνιση των ορίων μικρών οικισμών και τον περιορισμό της άναρχης δόμησης. Ωστόσο, η ταχύτητα και ο τρόπος εφαρμογής του έχουν προκαλέσει μεγάλη αναστάτωση.
Χωρίς μεταβατικές διατάξεις και χωρίς υποστήριξη των ΟΤΑ για την κατάρτιση φακέλων, κινδυνεύουν να τεθούν χιλιάδες ιδιοκτησίες “στον πάγο”, οδηγώντας σε:
• Πτώση τιμών γης,
• Απώλεια ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων επί της ουσίας,
• Ακινητοποίηση της τοπικής οικονομικής δραστηριότητας.
Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025), οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην εφαρμογή του νέου πλαισίου για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων των προϋφιστάμενων του 1923. Αν δεν κινηθούν έγκαιρα, πολλές ιδιοκτησίες κατοίκων τους κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν αδόμητες.
Τι οφείλουν να κάνουν οι Δήμοι – Αναλυτικά βήματα:
- Καταγραφή οικισμών προς οριοθέτηση
Οι δήμοι πρέπει να καταρτίσουν πλήρη κατάλογο όλων των οικισμών που:
• έχουν πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων (βάσει τελευταίας απογραφής),
• είτε δεν έχουν θεσμοθετημένα όρια, είτε έχουν όρια με προβληματική ή ασαφή θεσμική ισχύ (π.χ. παλαιά Διοικητικά ή “παραδοσιακά” όρια).
Αυτό περιλαμβάνει ακόμα και οικισμούς προ του 1923, εφόσον δεν υπάρχει επίσημη πολεοδομική οριοθέτηση. - Συγκρότηση τεχνικής ομάδας – ανάθεση μελέτης
Ο Δήμος πρέπει να:
• δημιουργήσει τεχνική ομάδα έργου (από υπηρεσιακά στελέχη, ιδιώτες μηχανικούς ή εξωτερικούς μελετητές),
• ή να αναθέσει σε ανάδοχο μελέτη για την τεκμηρίωση και πρόταση ορίων κάθε οικισμού. - Σύνταξη τεκμηριωμένου φακέλου οριοθέτησης
Η μελέτη πρέπει να περιλαμβάνει:
Υποχρεωτικά στοιχεία:
• Προτεινόμενα πολεοδομικά όρια του οικισμού (σε ψηφιακή μορφή),
• Τοπογραφικά διαγράμματα (1:5.000),
• Αεροφωτογραφίες παλαιών ετών (κυρίως 1945–1960) και πρόσφατες,
• Απογραφικά δεδομένα του πληθυσμού (ΕΛΣΤΑΤ),
• Καταγραφή και τεκμηρίωση υφιστάμενης δόμησης.
Προαιρετικά ενισχυτικά στοιχεία:
• Ιστορικά έγγραφα ή αποφάσεις που αναγνωρίζουν οικισμούς,
• Προτάσεις για ζώνες επέκτασης ή προστασίας (αν υπάρχουν). - Υποβολή προς έγκριση
Ο πλήρης φάκελος υποβάλλεται:
• στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ),
• και στην αρμόδια Αποκεντρωμένη Διοίκηση, για γνωμοδότηση και θεσμική επικύρωση. - Διαβούλευση & δημοσίευση
• Προβλέπεται σύντομη δημόσια διαβούλευση με τους κατοίκους και τους τοπικούς φορείς.
• Μετά την έγκριση, τα νέα όρια του οικισμού δημοσιεύονται σε ΦΕΚ. - Ενημέρωση των ιδιοκτητών & εφαρμογή
• Ο Δήμος οφείλει να ενημερώσει δημόσια (π.χ. ιστοσελίδα, πίνακες ανακοινώσεων) τους δημότες του,
• ώστε να γνωρίζουν αν και πότε μπορούν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες.
Τι θα συμβεί αν δεν κινηθούν οι Δήμοι;
• Χιλιάδες ακίνητα θα παραμείνουν αδόμητα, ακόμη κι αν είναι εντός υφιστάμενων οικιστικών πυρήνων.
• Πιέσεις για πολεοδόμηση και εντάξεις σε σχέδιο πόλης θα αυξηθούν, χωρίς όμως οι δήμοι να έχουν σχέδιο.
• Οι δημότες θα χάνουν την αξία των ακινήτων τους, ενώ ο Δήμος θα χάνει έσοδα (τέλη, μεταβιβάσεις κ.ά.).
Το ΠΔ 129/2025 μεταφέρει στους Δήμους τη θεσμική ευθύνη να προστατεύσουν τα ακίνητα των κατοίκων τους, προχωρώντας άμεσα σε μελέτες οριοθέτησης. Όποιος Δήμος καθυστερήσει ή αγνοήσει τη διαδικασία, ουσιαστικά στερεί από τους δημότες του το δικαίωμα να χτίσουν και να αξιοποιήσουν τη γη τους.
