Με την απόφαση ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/125753/8426, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β’ 6015/11.11.2025, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζει το ελάχιστο περιεχόμενο, τη μεθοδολογία και τις τεχνικές προδιαγραφέςτων μελετών που θα συνοδεύουν τα νέα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Πρόκειται για ένα κρίσιμο εργαλείο που συνδέεται με τις πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις για την αντιστάθμιση των κινήτρων δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, στο πλαίσιο του ν. 5197/2025.
Τι είναι τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων
Τα ΕΣΠΙΑΠ αποτελούν εξειδικευμένες μελέτες που στοχεύουν:
- στην περιβαλλοντική αναβάθμιση αστικών περιοχών,
- στην αντιστάθμιση των προσαυξήσεων δόμησης και άλλων κινήτρων που θεσπίζονται από τον ΝΟΚ,
- στην τεκμηριωμένη επιλογή έργων και παρεμβάσεων που θα βελτιώνουν ουσιαστικά την ποιότητα ζωής και το αστικό περιβάλλον.
Οι μελέτες καλούνται να αξιολογήσουν οικοδομικές άδειες που εμπίπτουν στο άρθρο 68 του ν. 5197/2025 και να επιλέξουν τα καταλληλότερα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, όπως αυτά θα προσδιοριστούν με το σχετικό προεδρικό διάταγμα.
Τι περιλαμβάνει η μελέτη – Η δομή και το περιεχόμενο
Η υπουργική απόφαση ορίζει αναλυτικά όλα τα υποχρεωτικά κεφάλαια που πρέπει να περιλαμβάνει κάθε μελέτη ΕΣΠΙΑΠ.
Συγκεκριμένα, προβλέπονται:
1. Εισαγωγή
- Σκοπός, πεδίο εφαρμογής και σημασία της ολοκληρωμένης περιβαλλοντικής και νομικής αξιολόγησης.
2. Ανάλυση υφιστάμενης κατάστασης
- Περιβαλλοντικά, κοινωνικά και χωροταξικά χαρακτηριστικά της περιοχής.
- Καταγραφή των οικοδομικών αδειών που γνωστοποιούνται με βάση το άρθρο 69.
3. Εκτίμηση επιπτώσεων
- Περιβαλλοντική και νομική αξιολόγηση όλων των σχετικών δεδομένων και της επίπτωσης των οικοδομικών αδειών.
4. Προτάσεις και μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου
- Τεκμηριωμένη επιλογή παρεμβάσεων σε επίπεδο δημοτικής ενότητας ή δήμου (για Αθήνα – Θεσσαλονίκη).
5. Τεχνικές προδιαγραφές
- Περιγραφή παρεμβάσεων, τεχνικές λύσεις, απαιτούμενες υποδομές.
6. Χρονοδιάγραμμα και κοστολόγηση
- Αναλυτικό πρόγραμμα εφαρμογής και οικονομική αποτίμηση.
7. Μηχανισμοί παρακολούθησης και αξιολόγησης
- Δείκτες, KPIs, συστήματα αναφοράς και έλεγχο προόδου.
Η μελέτη πρέπει να συνοδεύεται από πλήρη σειρά χαρτών, διαγραμμάτων, πινάκων και νομικών αναφορών.
Μεθοδολογία – GIS, νομική αξιολόγηση και συνεργασίες
Η απόφαση επιβάλλει μια ολιστική και τεχνικά τεκμηριωμένη διαδικασία. Η μεθοδολογία περιλαμβάνει:
- γεωχωρική ανάλυση (GIS) για την αποτύπωση των δεδομένων,
- νομική αξιολόγηση των σχετικών οικοδομικών αδειών,
- ανάλυση περιβαλλοντικών επιπτώσεων,
- συνεργασία πολεοδόμων, νομικών και περιβαλλοντολόγων.
Κάθε ενότητα πρέπει να περιλαμβάνει σαφείς αναφορές σε αριθμούς αδειών, στοιχεία νομολογίας, δεδομένα ΣτΕ ή περιβαλλοντικές μετρήσεις.
Τα υποχρεωτικά παραδοτέα
Η υπουργική απόφαση συνοδεύεται από αναλυτικό υπόδειγμα τεχνικής μελέτης, το οποίο λειτουργεί ως οδηγός για όλους τους μελετητές. Τα παραδοτέα περιλαμβάνουν:
- Πλήρη τεχνική έκθεση σε τυποποιημένη δομή,
- χάρτες και διαγράμματα,
- πίνακες οικοδομικών αδειών με λεπτομερή στοιχεία (ημερομηνίες, αριθμούς, κατάσταση αδειών, δικαστικές αποφάσεις κ.λπ.),
- αναφορές νομολογίας ΣτΕ,
- οικονομικές εκτιμήσεις και χρονοδιαγράμματα.
Η ύπαρξη ενιαίου πλαισίου εξασφαλίζει ότι οι μελέτες θα είναι συγκρίσιμες, πλήρεις και συμβατές με τον νόμο.
Ο ρόλος των ΟΤΑ και η σημασία της απόφασης
Η διαδικασία εφαρμόζεται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας — εκτός των μητροπολιτικών περιοχών Αθήνας και Θεσσαλονίκης όπου εφαρμόζεται σε επίπεδο δήμου.
Αυτό σημαίνει ότι οι δήμοι αποκτούν ένα εργαλείο:
- για να σχεδιάζουν στοχευμένες παρεμβάσεις,
- να εξισορροπούν την αύξηση δόμησης,
- να ενισχύουν το πράσινο,
- να προστατεύουν το περιβάλλον,
- να εξασφαλίζουν νομιμότητα και διαφάνεια στον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Η απόφαση δεν προκαλεί δαπάνη στον κρατικό προϋπολογισμό, καθώς οι μελέτες θα εντάσσονται στις προβλεπόμενες διαδικασίες χωρίς νέο διοικητικό φόρτο.
Συμπέρασμα
Με την απόφαση ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/125753/8426, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θεσπίζει ένα ολοκληρωμένο, αυστηρό και τεχνικά άρτιο πλαίσιο για την εκπόνηση των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων.
Πρόκειται για ένα θεσμικό εργαλείο που συνδέει την πολεοδομική ανάπτυξη με την περιβαλλοντική προστασία, εξασφαλίζοντας ότι κάθε πρόσθετη δόμηση θα συνοδεύεται από ισοδύναμες παρεμβάσεις αναβάθμισης του αστικού περιβάλλοντος.
Δείτε εδώ το ΦΕΚ της Υπουργικής Απόφασης
Και δείτε εδώ και το σχετικό άρθρο για το Προεδρικό Διάταγμα
