Σε νέα φάση εισέρχεται η σύγκρουση γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), καθώς δήμοι της Αττικής ?Κατέθεσαν νέα προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας, αυτή τη φορά με αιχμή το λεγόμενο «περιβαλλοντικό ισοδύναμο». Η κίνηση αυτή αναμένεται να αναζωπυρώσει τη δικαστική και πολιτική αντιπαράθεση για τους όρους δόμησης, σε ένα ήδη φορτισμένο περιβάλλον συνεχών αμφισβητήσεων και αντικρουόμενων ερμηνειών.
Το νέο μέτωπο: περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Με πρωτοστάτες τους δήμους Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Αλίμου, Φιλοθέης Ψυχικού και Κηφισιάς, εξετάζεται και η θεσμική συμμετοχή της Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδος. Οι δήμοι αντιδρούν στη ρύθμιση που επιτρέπει τη διατήρηση «μπόνους δόμησης» έναντι καταβολής περιβαλλοντικού τέλους, υποστηρίζοντας ότι πρόκειται για χρηματική αντιστάθμιση χωρίς επαρκείς εγγυήσεις πραγματικής περιβαλλοντικής προστασίας.
Το τέλος αφορά οικοδομικές άδειες που έχουν ακυρωθεί ή προσβληθεί δικαστικά. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να καταβάλουν 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών –ή έως 15% αν έχουν αιτηθεί ένταξη σε χρηματοδοτικά εργαλεία– για να διατηρήσουν τα επιπλέον τ.μ. που προέβλεπαν άδειες εκδοθείσες βάσει των ευεργετημάτων του ΝΟΚ.
Ποιοι συμμετέχουν
Στην προσφυγή έχουν, προς το παρόν, συμφωνήσει να συμμετάσχουν οι δήμοι Αλίμου, Κηφισιάς, Αμαρουσίου και Φιλοθέης-Ψυχικού, ενώ εννέα ακόμη δήμοι παρακολουθούν τις εξελίξεις (Αγίας Παρασκευής, Αθηναίων, Βριλησσίων, Ηρακλείου, Λυκόβρυσης-Πεύκης, Νέας Ιωνίας, Νέας Φιλαδέλφειας-Νέας Χαλκηδόνας, Παπάγου-Χολαργού, Πεντέλης, Χαλανδρίου).
«Δεν μπορεί η περιβαλλοντική ζημιά να αποτιμάται οικονομικά με τόσο χαμηλούς συντελεστές», υποστηρίζουν οι δήμαρχοι, τονίζοντας ότι μεταγενέστερες νομοθετικές παρεμβάσεις δεν μπορούν να ανατρέπουν δικαστικές κρίσεις.
Κίνδυνος αλλοίωσης των περιοχών
Η στάση των δημάρχων αποτυπώθηκε σε πρόσφατη εκδήλωση για την προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος, όπου ο δήμαρχος Φιλοθέης-Ψυχικού Χαράλαμπος Μπονάτσος εκτίμησε ότι η νέα προσφυγή θα κατατεθεί έως τις 10 Ιανουαρίου 2026. Όπως υπογράμμισε, οι συνέπειες είναι ήδη ορατές, με κίνδυνο πλήρους αλλοίωσης της φυσιογνωμίας ορισμένων περιοχών.
Η «γέφυρα» με τα αυθαίρετα
Το μέτωπο του ΝΟΚ συνδέεται πλέον άμεσα με τα αυθαίρετα. Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν πρόσφατη εξέλιξη στο ΣτΕ, όπου το Ε’ Τμήμα έθεσε ζήτημα συνταγματικότητας διάταξης του ν. 4495/2017 που επιτρέπει την «διάσωση» κατασκευών οι οποίες κατέστησαν αυθαίρετες μετά από ακύρωση οικοδομικών αδειών. Η υπόθεση παραπέμπεται στην Ολομέλεια και, εφόσον κριθεί αντισυνταγματική η γενική εξαίρεση από κατεδάφιση χωρίς εξατομικευμένο έλεγχο, ενδέχεται να συμπαρασύρει τόσο τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ όσο και τα σχήματα αντιστάθμισης (περιβαλλοντικό ισοζύγιο/ισοδύναμο).
Το μήνυμα που «διαβάζουν» οι δήμοι είναι σαφές: δεν αρκεί μια γενική χρηματική ρύθμιση για να νομιμοποιηθεί εκ των υστέρων πρόσθετη δόμηση· απαιτείται ουσιαστικός πολεοδομικός έλεγχος και σεβασμός στις δικαστικές αποφάσεις.
Αντίστροφη μέτρηση για την αγορά ακινήτων
Παράλληλα, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας βρίσκεται αντιμέτωπο με κρίσιμες προθεσμίες:
- 31 Ιανουαρίου 2026: λήξη για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου σε πλήθος κτιρίων δημόσιας χρήσης.
- 31 Μαρτίου 2026: λήξη υπαγωγής αυθαιρέτων Κατηγοριών 1-4.
Χωρίς ενεργό πλαίσιο τακτοποίησης, προειδοποιούν στελέχη της αγοράς, οι μεταβιβάσεις κινδυνεύουν να «μπλοκάρουν», καθώς ελάχιστα ακίνητα ταυτίζονται πλήρως με εγκεκριμένα σχέδια.
Ιδιαίτερο «αγκάθι» παραμένει η Κατηγορία 5, εκτός ρυθμίσεων από το 2020, που εγκλωβίζει ακόμη και δημόσια και κοινωνικού χαρακτήρα κτίρια (σχολεία, δημοτικές υποδομές), δυσχεραίνοντας ανακαινίσεις, ενεργειακές αναβαθμίσεις και μέτρα πυροπροστασίας.
Πιθανά σενάρια
Στο ΥΠΕΝ εξετάζονται δύο κατευθύνσεις για τις Κατηγορίες 1-4:
- Νέα παράταση έως τον Μάρτιο 2027.
- Μόνιμο, διαρκές πλαίσιο τακτοποίησης που ενεργοποιείται όταν απαιτείται Ταυτότητα Κτιρίου.
Παραμένει «κόκκινη γραμμή» η μη ένταξη αυθαιρέτων μετά το 2011.
Η πίεση των ιδιοκτητών
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων έχει ζητήσει άμεση συνάντηση με τον υπουργό Σταύρος Παπασταύρου, προειδοποιώντας ότι χωρίς λύσεις οι μεταβιβάσεις (πωλήσεις, γονικές παροχές, δωρεές) θα καταστούν πρακτικά αδύνατες. Στην ατζέντα της περιλαμβάνονται:
- Τριετής παράταση για την Ταυτότητα Κτιρίου.
- Μόνιμη διαδικασία τακτοποίησης μετά τις 31/3/2026, με αυστηρούς κανόνες και ένταξη της Κατηγορίας 5.
- Σαφείς κανόνες δόμησης εντός και εκτός σχεδίου.
Με τις νέες προσφυγές στο ΣτΕ, το πλαίσιο δόμησης εισέρχεται σε κρίσιμη καμπή. Η έκβαση των δικαστικών εξελίξεων θα καθορίσει όχι μόνο το μέλλον των μπόνους του ΝΟΚ και του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, αλλά και τη λειτουργικότητα της αγοράς ακινήτων και την τύχη χιλιάδων αυθαιρέτων. Το ζητούμενο, όπως επιμένουν οι δήμοι, δεν είναι το «πάγωμα» της οικοδομής, αλλά καθαροί, διαφανείς και ανθεκτικοί κανόνες, προσαρμοσμένοι στις αντοχές κάθε πόλης.
