Σε ρινγκ μετατράπηκε η συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου Ηλιούπολης με τα χειρότερα να αποφεύγονται κυριολεκτικά την τελευταία στιγμή, ενώ για λίγα λεπτά έπεσε ακόμη και «μαύρο» στη ζωντανή διαδικτυακή μετάδοση.
Αφορμή για την εκρηκτική συνεδρίαση αποτέλεσε η υπόθεση του πάρκου «Χαλικάκι» και η νέα πρόταση της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ Α.Ε.) για την παραχώρηση της έκτασης στον Δήμο Ηλιούπολης, με ετήσιο μίσθωμα 18.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 1.500 ευρώ τον μήνα.
Η συγκεκριμένη υπόθεση αποτελεί μία ακόμη σε μια μακρά λίστα αντιπαραθέσεων μεταξύ δήμων και ΕΤΑΔ, αναδεικνύοντας ένα ευρύτερο ζήτημα που απασχολεί την Τοπική Αυτοδιοίκηση σε ολόκληρη τη χώρα.
Τι είναι η ΕΤΑΔ
Η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ Α.Ε.) είναι η εταιρεία που έχει αναλάβει τη διοίκηση, διαχείριση και αξιοποίηση σημαντικού μέρους της ακίνητης περιουσίας του Ελληνικού Δημοσίου.
Ως θυγατρική του Υπερταμείου διαχειρίζεται χιλιάδες ακίνητα, μεταξύ των οποίων παραλίες, τουριστικά δημόσια κτήματα, μαρίνες, εγκαταστάσεις αναψυχής, ολυμπιακά ακίνητα και εκτάσεις ιδιαίτερα υψηλής αξίας.
Ο στόχος της είναι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας προς όφελος του Δημοσίου. Ωστόσο, ο τρόπος με τον οποίο ασκείται αυτή η διαχείριση αποτελεί συχνά σημείο τριβής με τους δήμους, οι οποίοι θεωρούν ότι οι τοπικές κοινωνίες πρέπει να έχουν καθοριστικό λόγο στη χρήση των συγκεκριμένων χώρων.
Ηλιούπολη: Το Χαλικάκι και το ερώτημα του «ενοικίου»
Η υπόθεση του Χαλικακίου αποτελεί ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα των δυσκολιών που ανακύπτουν στις σχέσεις δήμων και ΕΤΑΔ.
Η έκταση των περίπου 28,5 στρεμμάτων, μετά από πολυετείς δικαστικές διεκδικήσεις, κατοχυρώθηκε ως δημόσια περιουσία, ωστόσο η διαχείρισή της παρέμεινε στην ΕΤΑΔ. Για χρόνια οι όροι παραχώρησης θεωρούνταν δυσμενείς για τον Δήμο, με αποτέλεσμα να καθυστερεί η υλοποίηση της ανάπλασης.
Η νέα πρόταση της ΕΤΑΔ προβλέπει παραχώρηση για 30 χρόνια με σταθερό ετήσιο τίμημα 18.000 ευρώ και πλήρη αξιοποίηση του αναψυκτηρίου από τον Δήμο. Παρά τα βελτιωμένα δεδομένα, παραμένει η πολιτική συζήτηση για το αν ένας δήμος θα πρέπει να καταβάλλει μίσθωμα για έναν χώρο που προορίζεται να λειτουργήσει ως δημόσιο πάρκο για τους κατοίκους.
Ρόδος: Η μεγάλη μάχη για τις παραλίες
Η πιο πρόσφατη και θεσμικά σημαντική σύγκρουση αφορά τον Δήμο Ρόδου.
Ο δήμαρχος Αλέξανδρος Κολιάδης κατηγορεί την κυβέρνηση και την ΕΤΑΔ ότι επιχειρούν να παγιώσουν τη διαχείριση αιγιαλών και παραλιών από μία ανώνυμη εταιρεία, κάτι που, σύμφωνα με τη δημοτική αρχή, εγείρει σοβαρά ζητήματα συνταγματικότητας.
Η αντιπαράθεση αφορά κυρίως τα Τουριστικά Δημόσια Κτήματα και τις παραλίες που διαχειρίζεται η ΕΤΑΔ, με τον Δήμο να υποστηρίζει ότι οι κοινόχρηστοι χώροι πρέπει να προστατεύονται απευθείας από το Ελληνικό Δημόσιο.
Από την άλλη πλευρά, ο αντίλογος επισημαίνει ότι η ΕΤΑΔ ασκεί διαχειριστικές αρμοδιότητες που προβλέπονται από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και ότι οι δήμοι διαθέτουν πλέον σημαντικές ελεγκτικές αρμοδιότητες, τις οποίες οφείλουν επίσης να ενεργοποιούν.
Αλυκές Αναβύσσου: Μια διαμάχη δεκαετιών
Ένα από τα πλέον εμβληματικά παραδείγματα σύγκρουσης μεταξύ δήμου και ΕΤΑΔ είναι οι Αλυκές Αναβύσσου στον Δήμο Σαρωνικού.
Η έκταση των περίπου 1.500 στρεμμάτων θεωρείται ένα από τα μεγαλύτερα αναπτυξιακά ακίνητα της Αττικής. Εδώ και χρόνια η τοπική κοινωνία εκφράζει ανησυχίες για τον τρόπο αξιοποίησης της περιοχής, ζητώντας τη διασφάλιση της ελεύθερης πρόσβασης στις παραλίες και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.
Ο Δήμος Σαρωνικού έχει επανειλημμένα συγκρουστεί με την ΕΤΑΔ για ζητήματα διαχείρισης της παραλίας, χρήσεων γης και αξιοποίησης της έκτασης, ενώ κατά καιρούς έχουν παρουσιαστεί μεγάλα επενδυτικά σχέδια που αναζωπυρώνουν τη δημόσια συζήτηση.
Άλιμος, Δράμα και άλλοι δήμοι
Αντίστοιχα προβλήματα έχουν εμφανιστεί και σε άλλους δήμους.
Στον Άλιμο υπήρξαν αντιδράσεις για τους οικονομικούς όρους παραχώρησης τμημάτων του παραλιακού μετώπου.
Στη Δράμα η δημοτική αρχή κατήγγειλε καθυστερήσεις στην αξιοποίηση ακινήτων που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της ΕΤΑΔ.
Στη Θεσσαλονίκη και την Καλαμαριά έχουν διατυπωθεί αιτήματα παραχώρησης δημόσιων ακινήτων για σχολικές, κοινωνικές και περιβαλλοντικές χρήσεις.
Κοινός παρονομαστής σε όλες τις περιπτώσεις είναι η διεκδίκηση μεγαλύτερου ρόλου της Τοπικής Αυτοδιοίκησης στη διαχείριση της δημόσιας περιουσίας.
Η μεγάλη θεσμική συζήτηση
Οι συγκρούσεις μεταξύ δήμων και ΕΤΑΔ δεν αφορούν μόνο συγκεκριμένα ακίνητα. Αφορούν ένα βαθύτερο θεσμικό ερώτημα: ποιος πρέπει να αποφασίζει για τη δημόσια περιουσία που βρίσκεται μέσα στις πόλεις και τις τοπικές κοινωνίες.
Από τη μία πλευρά βρίσκεται η λογική της κεντρικής διαχείρισης και της αξιοποίησης των δημόσιων ακινήτων με οικονομικά και αναπτυξιακά κριτήρια. Από την άλλη βρίσκεται η άποψη ότι οι δήμοι γνωρίζουν καλύτερα τις ανάγκες των κατοίκων τους και θα πρέπει να έχουν πρωταγωνιστικό ρόλο στη χρήση αυτών των χώρων.
Η Ρόδος, η Ηλιούπολη, οι Αλυκές Αναβύσσου, ο Άλιμος και δεκάδες ακόμη περιπτώσεις δείχνουν ότι η συζήτηση αυτή όχι μόνο παραμένει ανοιχτή, αλλά αναμένεται να ενταθεί τα επόμενα χρόνια, καθώς η αξία της δημόσιας γης αυξάνεται και οι πιέσεις για αξιοποίησή της γίνονται ολοένα και μεγαλύτερες.
Μπορούν οι δήμοι να προχωρήσουν σε αναγκαστικές απαλλοτριώσεις;
Σύμφωνα με το άρθρο 17 του Συντάγματος και τον Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (ν. 2882/2001), η απαλλοτρίωση επιτρέπεται μόνο για λόγους δημόσιας ωφέλειας και με πλήρη αποζημίωση του ιδιοκτήτη.
Σε ποιες περιπτώσεις μπορεί ένας δήμος να απαλλοτριώσει;
Οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις είναι:
- Δημιουργία ή επέκταση κοινόχρηστων χώρων.
- Δημιουργία πλατειών και πάρκων.
- Διάνοιξη δρόμων.
- Κατασκευή σχολείων.
- Αθλητικές εγκαταστάσεις.
- Χώροι πρασίνου.
- Δημοτικά κτίρια και κοινωνικές υποδομές.
Μπορεί να απαλλοτριώσει ακίνητο της ΕΤΑΔ;
Εδώ τα πράγματα είναι πολύ πιο σύνθετα.
Η απαλλοτρίωση εφαρμόζεται κυρίως σε ιδιωτική περιουσία. Όταν πρόκειται για ακίνητο που ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο ή στην ΕΤΑΔ, συνήθως δεν μιλάμε για απαλλοτρίωση αλλά για:
- παραχώρηση χρήσης,
- μεταβίβαση,
- ανταλλαγή ακινήτων,
- νομοθετική ρύθμιση.
Ένας δήμος δεν μπορεί εύκολα να απαλλοτριώσει περιουσία άλλου δημόσιου φορέα, καθώς πρόκειται ουσιαστικά για περιουσία του ευρύτερου Δημοσίου.
Υπάρχουν παραδείγματα;
Ναι. Πολλοί δήμοι έχουν ζητήσει:
- παραχώρηση στρατοπέδων από το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας,
- παραχώρηση ακινήτων της ΕΤΑΔ,
- παραχώρηση εκτάσεων του Δημοσίου για πάρκα και σχολεία.
Στις περισσότερες περιπτώσεις η λύση δίνεται μέσω διαπραγμάτευσης ή ειδικής νομοθετικής ρύθμισης και όχι μέσω απαλλοτρίωσης.
Θα μπορούσε ο Δήμος Ηλιούπολης να απαλλοτριώσει το Χαλικάκι;
Πρακτικά όχι με τον κλασικό τρόπο που απαλλοτριώνεται ένα ιδιωτικό οικόπεδο, επειδή η έκταση βρίσκεται ήδη στη δημόσια περιουσία μέσω της ΕΤΑΔ. Γι’ αυτό και η συζήτηση γίνεται γύρω από την παραχώρηση και όχι γύρω από την απαλλοτρίωση.
Η μεγάλη συζήτηση για τους δήμους
Πολλοί αιρετοί υποστηρίζουν ότι θα έπρεπε να υπάρχει μια πιο απλή διαδικασία ώστε εκτάσεις της ΕΤΑΔ που προορίζονται για:
- πάρκα,
- σχολεία,
- αθλητικές εγκαταστάσεις,
- κοινόχρηστους χώρους,
να μεταβιβάζονται ή να παραχωρούνται στους δήμους χωρίς μισθώματα και σύνθετες συμβάσεις, ιδιαίτερα όταν χρηματοδοτούνται με δημόσιους πόρους και εξυπηρετούν αποκλειστικά κοινωφελείς σκοπούς.
Αυτό είναι ακριβώς το επιχείρημα που προβάλλεται σε υποθέσεις όπως το Χαλικάκι στην Ηλιούπολη, οι Αλυκές Αναβύσσου και οι παραλίες της Ρόδου.
Θα μπορούσαν οι δήμοι να αλλάξουν τις συνθήκες με αλλαγή χρήσης γης;
Η αλλαγή χρήσεων γης στην Ελλάδα γίνεται μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού και δεν αποτελεί μονομερή απόφαση ενός δήμου.
Τι μπορεί να κάνει ένας δήμος;
Ο δήμος μπορεί να:
- Εισηγηθεί αλλαγές χρήσεων γης.
- Εκπονήσει ή αναθέσει μελέτες.
- Προτείνει χαρακτηρισμό χώρων ως κοινόχρηστων ή κοινωφελών.
- Ενσωματώσει προτάσεις στο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ).
- Ζητήσει τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου.
Ωστόσο, η τελική έγκριση γίνεται από το κράτος μέσω του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και των προβλεπόμενων θεσμικών διαδικασιών.
Αν το ακίνητο ανήκει στην ΕΤΑΔ;
Ο δήμος μπορεί να προτείνει αλλαγή χρήσης ακόμη και σε ακίνητο της ΕΤΑΔ.
Για παράδειγμα, μπορεί να προτείνει:
- από τουριστική χρήση σε κοινόχρηστο πράσινο,
- από οικοδομήσιμο χώρο σε πάρκο,
- από εμπορική χρήση σε σχολείο ή αθλητικές εγκαταστάσεις.
Αν όμως η αλλαγή αυτή περιορίζει σημαντικά την αξία ή τη δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου, είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα υπάρξουν αντιδράσεις από την ΕΤΑΔ ή ακόμη και δικαστικές προσφυγές.
Υπάρχουν πολλά παραδείγματα:
Στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη, στο Ελληνικό, σε πρώην στρατόπεδα και σε εκτάσεις της ΕΤΑΔ ή του Δημοσίου, οι δήμοι έχουν κατά καιρούς ζητήσει:
- χαρακτηρισμό ως πάρκου,
- αύξηση κοινόχρηστων χώρων,
- περιορισμό δόμησης,
- προστασία φυσικών εκτάσεων.
Σε αρκετές περιπτώσεις το θέμα κρίθηκε τελικά από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Στην περίπτωση των Αλυκών Αναβύσσου
Θεωρητικά ο Δήμος Σαρωνικού θα μπορούσε, μέσω των πολεοδομικών εργαλείων, να επιδιώξει:
- χαρακτηρισμό μεγαλύτερου τμήματος ως κοινόχρηστου πρασίνου,
- περιβαλλοντική προστασία,
- περιορισμό της δόμησης,
- δημιουργία μητροπολιτικού πάρκου.
Όμως επειδή πρόκειται για ακίνητο μεγάλης αξίας της ΕΤΑΔ, μια τέτοια επιλογή θα απαιτούσε πολεοδομική τεκμηρίωση, περιβαλλοντικές μελέτες και πιθανότατα θα οδηγούσε σε έντονη θεσμική και νομική αντιπαράθεση.
Στην περίπτωση του Χαλικακίου
Εδώ τα πράγματα είναι ευκολότερα, γιατί ο στόχος όλων των πλευρών είναι η δημιουργία πάρκου και κοινόχρηστου χώρου. Γι’ αυτό το βασικό ζήτημα δεν είναι η αλλαγή χρήσης γης αλλά οι όροι παραχώρησης της έκτασης από την ΕΤΑΔ στον Δήμο Ηλιούπολης.
Με λίγα λόγια: ο δήμος μπορεί να ξεκινήσει και να υποστηρίξει μια αλλαγή χρήσης γης, αλλά δεν μπορεί να την επιβάλει μονομερώς. Η τελική απόφαση λαμβάνεται μέσα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τις εγκρίσεις του κράτους.
