Στην τελική ευθεία εισέρχεται ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας, καθώς μέσα στους επόμενους τρεις μήνες αναμένεται να τεθούν σταδιακά σε δημόσια διαβούλευση οι μελέτες των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων για συνολικά 601 Δημοτικές Ενότητες.
Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα κρίσιμο στάδιο, καθώς για πρώτη φορά οι Δήμοι, οι πολίτες, οι επαγγελματίες και οι τοπικοί φορείς θα έχουν τη δυνατότητα να δουν συγκεκριμένα ποιες χρήσεις γης, ποιοι όροι δόμησης και ποιες κατευθύνσεις ανάπτυξης προτείνονται για κάθε περιοχή.
Σύμφωνα με την υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαριλένα Σούκουλη, έχει ήδη παραληφθεί το Β΄ στάδιο των μελετών για 601 Δημοτικές Ενότητες, εκ των οποίων οι 517 καλύπτονται μέσω Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και οι 84 μέσω Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Όπως σημείωσε, πλέον ο σχεδιασμός έχει περάσει από τη διάγνωση των προβλημάτων και την εξέταση εναλλακτικών σεναρίων στο στάδιο των συγκεκριμένων προτάσεων για τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης και την οργάνωση των παραγωγικών δραστηριοτήτων.
Κρίσιμος ο ρόλος των Δήμων στη διαβούλευση
Η επόμενη φάση αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την Τοπική Αυτοδιοίκηση.
Οι Δήμοι καλούνται να εξετάσουν τις προτάσεις των μελετητών και να καταθέσουν τεκμηριωμένες παρατηρήσεις για ζητήματα που μπορούν να επηρεάσουν για δεκαετίες την οικιστική ανάπτυξη, την τοπική οικονομία, τις επενδύσεις, την προστασία του περιβάλλοντος και την αξιοποίηση της δημοτικής και ιδιωτικής περιουσίας.
Η δημόσια διαβούλευση δεν αποτελεί επομένως μία τυπική διαδικασία παρουσίασης των μελετών. Είναι το στάδιο κατά το οποίο οι γενικοί κανόνες του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού μεταφράζονται σε συγκεκριμένες ρυθμίσεις για κάθε Δημοτική Ενότητα.
Οι προτάσεις που θα κατατεθούν τώρα μπορούν να αφορούν από τη χωροθέτηση παραγωγικών και τουριστικών δραστηριοτήτων έως τις επεκτάσεις οικισμών, την προστασία γεωργικής γης, τα δίκτυα υποδομών και τις χρήσεις στον εξωαστικό χώρο.
Εκτός σχεδίου δόμηση: δεν δημιουργούνται αυτόματα νέα δικαιώματα
Ένα από τα πλέον κρίσιμα ζητήματα αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση.
Οι μελέτες των ΤΠΣ και ΕΠΣ δεν μπορούν να θεωρήσουν ότι κάθε γήπεδο διαθέτει αυτοτελές δικαίωμα δόμησης ούτε μπορούν να παρακάμψουν το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ο νέος σχεδιασμός καλείται να οργανώσει τον εξωαστικό χώρο, να προσδιορίσει χρήσεις και όρους δόμησης και να περιορίσει τη διάσπαρτη ανάπτυξη.
Βασικές κατευθύνσεις παραμένουν η προστασία της υπαίθρου και η αρχή της «συμπαγούς πόλης».
Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες και μηχανικοί θα πρέπει να εξετάσουν με ιδιαίτερη προσοχή τις προτάσεις που θα τεθούν σε διαβούλευση, καθώς μπορεί να επηρεάζουν ουσιαστικά τις δυνατότητες αξιοποίησης μιας ιδιοκτησίας.
Αναγνώριση οδών και οικοδομησιμότητα
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά και το ζήτημα της αναγνώρισης του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.
Η ύπαρξη νόμιμης πρόσβασης σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Τα νέα πολεοδομικά σχέδια θα πρέπει να ενσωματώνουν τα δεδομένα του οδικού δικτύου, χωρίς όμως να μπορούν να δημιουργήσουν δικαιώματα αρτιότητας και οικοδομησιμότητας που δεν προβλέπονται από το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο.
Πρόκειται για ένα από τα θέματα που αναμένεται να προκαλέσουν έντονο ενδιαφέρον κατά τη δημόσια διαβούλευση.
Δασικοί χάρτες και ιδιοκτησιακά προβλήματα
Τα ΤΠΣ και ΕΠΣ δεν μπορούν επίσης να επιλύσουν ζητήματα που αφορούν δασικούς χαρακτηρισμούς, διεκδικήσεις του Δημοσίου ή άλλες ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες.
Οι κυρωμένοι δασικοί χάρτες αποτελούν δεδομένο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό και καθορίζουν τις εκτάσεις που υπάγονται στη δασική νομοθεσία.
Επομένως, ο πολεοδομικός σχεδιασμός προσαρμόζεται στα δεδομένα αυτά και δεν μπορεί μέσω μιας νέας χρήσης γης να αναιρέσει έναν δασικό χαρακτηρισμό.
Προστασία της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας
Περιορισμένες είναι επίσης οι δυνατότητες αλλαγής χρήσεων σε εκτάσεις που χαρακτηρίζονται ως γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας.
Η συγκεκριμένη γη δεν αντιμετωπίζεται ως διαθέσιμο απόθεμα για νέες οικιστικές ή παραγωγικές δραστηριότητες.
Η προστασία της γεωργικής γης αποτελεί σταθερή κατεύθυνση του χωρικού σχεδιασμού και συνδέεται τόσο με την προστασία του περιβάλλοντος όσο και με τη διατήρηση της παραγωγικής βάσης της χώρας.
Τουριστικές επενδύσεις και νέοι περιορισμοί
Σημαντικές επιπτώσεις αναμένονται και στον τουριστικό σχεδιασμό.
Τα νέα ΤΠΣ και ΕΠΣ θα πρέπει να εναρμονίζονται με το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό και τις κατευθύνσεις που αυτό θέτει ανά κατηγορία περιοχής.
Στις περιοχές υψηλότερης τουριστικής πίεσης προβλέπονται αυστηρότεροι όροι, ακόμη και όρια αρτιότητας που μπορούν να φτάσουν τα 16 στρέμματα για νέες ξενοδοχειακές μονάδες εκτός σχεδίου.
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορούν να εξειδικεύσουν τις ρυθμίσεις ανά περιοχή, όχι όμως να αγνοήσουν τον υπερκείμενο χωροταξικό σχεδιασμό.
Τι ακολουθεί μετά τη διαβούλευση
Μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης θα ακολουθήσει η επεξεργασία των παρατηρήσεων και η οριστικοποίηση των προτάσεων.
Στη συνέχεια προβλέπεται η περιβαλλοντική και νομική επεξεργασία των σχεδίων, με τελικό στάδιο τη σταδιακή θεσμοθέτηση κάθε Τοπικού και Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου μέσω Προεδρικού Διατάγματος.
Η διαδικασία αυτή είναι καθοριστική, καθώς τα σχέδια που θα θεσμοθετηθούν θα αποτελέσουν το νέο πολεοδομικό πλαίσιο κάθε περιοχής και θα καθορίσουν με σαφέστερους κανόνες πού και με ποιους όρους μπορεί να αναπτυχθεί κατοικία, τουρισμός, παραγωγική δραστηριότητα και άλλες χρήσεις.
Οι Δήμοι πρέπει να προετοιμαστούν έγκαιρα
Για τους Δήμους η περίοδος που ανοίγει δεν είναι απλώς μία ακόμη διαδικασία διαβούλευσης.
Απαιτείται έγκαιρη τεχνική και διοικητική προετοιμασία, καθώς οι δημοτικές αρχές θα πρέπει να εξετάσουν τις επιπτώσεις των προτεινόμενων ρυθμίσεων σε κάθε Δημοτική Ενότητα και να διαμορφώσουν συγκεκριμένες θέσεις.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον θα πρέπει να δοθεί στις αναπτυξιακές ζώνες, στις εκτός σχεδίου περιοχές, στο οδικό δίκτυο, στις επεκτάσεις οικισμών, στις παραγωγικές δραστηριότητες, στις τουριστικές ζώνες, στη γεωργική γη και στις περιοχές περιβαλλοντικής προστασίας.
Οι αποφάσεις που θα ληφθούν σήμερα θα επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό τη φυσιογνωμία, τις επενδύσεις και τις δυνατότητες ανάπτυξης των τοπικών κοινωνιών για τις επόμενες δεκαετίες.
Γι’ αυτό και η συμμετοχή των Δήμων, των τοπικών φορέων και των πολιτών στη διαβούλευση αποκτά ουσιαστικό χαρακτήρα: είναι ίσως η τελευταία μεγάλη δυνατότητα παρέμβασης πριν οι προτάσεις αποκτήσουν δεσμευτική ισχύ μέσω της θεσμοθέτησής τους.
ΠΗΓΗ:https://ecopress.gr
